Đầu tư bất động sản thương mại - 10 Nguyên tắc cần lưu ý

Đầu tư bất động sản thương mại - 10 Nguyên tắc cần lưu ý

Trong thời gian này, trên bất cứ bản tin phần lớn là tiêu cực về thị trường bất động sản nhà ở. Nhưng cũng có một thị trường bất động sản khác, ít ồn ào hơn, nhưng lại nằm ngoài sự thăng trầm của nhà ở. Đó là thị trường bất động sản thương mại. Vậy, bất động sản thương mại là gì? Đó là:

  • Các tòa nhà văn phòng.
  • Cửa hàng, cửa hiệu, Shophouse tại các dự án lớn.
  • Khách sạn và nhà hàng.
  • Nhà máy, kho bãi ...
  • Những khu căn hộ với nhiều phòng.

Đầu tư vào bất động sản thương mại không khó như bạn nghĩ. Nếu tuân thủ các nguyên tắc đầu tư dài hạn, bạn có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn nhiều so với hầu hết các loại hình khác. Hãy ghi nhớ những điểm sau trong khi bắt đầu đầu tư.

1. Địa điểm, địa điểm, địa điểm

ban-do-52011

Địa điểm là tất cả mọi thứ. bất động sản thương mại đem đến lợi nhuận thông qua hai lộ trình: giá cho thuê và giá bất động sản tăng: Cả hai đều phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Tìm những địa điểm có tỷ lệ bất động sản thương mại chưa cho thuê dưới 5%. Điều này sẽ có nghĩa là nguồn cung đang trong tầm kiểm soát và người đi thuê ít có khả năng bỏ qua, dẫn đến việc giá thuê cao hơn và giá bất động sản tăng.

Một dự án có tỷ lệ cho thuê thấp khiến cho người đi thuê có nhiều lựa chọn và mặc cả giá thuê.

2. Chất lượng: Ổn, Tốt hoặc Rất tốt

Hai tòa nhà có thể ở cùng một vị trí, nhưng tòa nhà có chất lượng tốt hơn sẽ luôn được cho thuê trước.

Nó cũng sẽ thu hút những người đi thuê chất lượng tốt. Không cần phải nói, nó sẽ đem đến cho nhà đầu tư tiền thuê cao hơn, giữ chân người đi thuê tốt hơn và tăng giá bất động sản. Nhà đầu tư từ nước ngoài luôn sẵn sàng trả giá cao nếu chất lượng phù hợp. Tìm kiếm các tòa nhà có hành lang rộng lớn, nhiều thang máy hơn, chiều cao trần cao hơn và tầm nhìn tốt hơn. bất động sản thương mại có chất lượng cao sẽ thanh khoản tốt và có thể được bán nhanh hơn.

3. Nhu cầu so với nguồn cung

Đây là một trong những điều đầu tiên mà một nhà đầu tư phải phân tích trước khi mua một tài sản thương mại. Mỗi thành phố có thị trường khác nhau và mỗi thị trường có một số lượng bất động sản thương mại nhất định (đã hoàn thành và cho thuê) và nguồn cung sắp tới.

IMGL1016-Copy-1200x675

Nếu nguồn cung hàng năm trong 2-3 năm tới vượt quá nhu cầu của người đi thuê, giá thuê sẽ giảm. Một nguồn cung cao và không phù hợp sẽ ảnh hưởng đến cả các dự án cả mới lẫn cũ. Các dự án mới sẽ làm giá thuê thấp hơn vì người đi thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường trong khi người thuê trong các dự án cũ sẽ đàm phán lại giá thuê.

Tin liên quan:

4. Giá thuê thị trường so với giá thuê thực tế

Đây là một khái niệm mới mà các nhà đầu tư tổ chức sử dụng để xem mức độ rủi ro của tài sản. Giả sử rằng có ba Shophouse tại 3 tòa nhà có sẵn với giá chênh lệch nhau và người thuê đồng ý trả chi phí thuê khác nhau.

  • Tòa nhà A có người thuê trả 10 USD và đang bán với giá 100 USD
  • Tòa nhà B có người thuê trả 11 USD và đang bán với giá 105 USD
  • Tòa nhà C có người thuê trả 9 USD và đang bán với giá 95 USD

Bạn sẽ có lựa chọn như thế nào? Nhiều người sẽ nói Tòa nhà B vì nó có lợi nhuận cho thuê cao nhất (10,5%). Tuy nhiên, trước tiên, một nhà đầu tư thông minh sẽ tự hỏi, thị trường cho thuê đang như thế nào? Các dự án mới đang được thuê bao nhiêu vào thời điểm này?

Nếu giá thuê trên thị trường là 9 USD, Tòa nhà C là khoản đầu tư an toàn nhất vì người thuê có nhiều khả năng tái ký hợp đồng thuê. Người thuê nhà A và B rất có thể sẽ đàm phán lại tiền thuê của họ hoặc không trả tiền thuê theo lộ trình tăng giá khi đến hạn. 

5. Chất lượng của người đi thuê

Một người đi thuê uy tín có thể làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản thương mại của bạn. Ưu tiên tìm kiếm người thuê có nguồn vốn nước ngoài và tránh các công ty nhỏ hơn và ít tiếng hơn. Những người đi thuê chất lượng tốt có xu hướng trả tiền thuê đúng hạn, tiền đặt cọc cao hơn và thời hạn thuê lâu hơn.

6. Trang trí nội thất

Là một nhà đầu tư, bạn nên đặt vấn đề ai là người thực hiện việc trang trí nội thất.

Một bất động sản thương mại thường sẽ được giao thô từ Chủ đầu tư cho Nhà đầu tư. Trong khi đó, người thuê nhà cần làm sàn, trần, điều hòa, hệ thống dây điện và tủ bàn ghế bên trong, phòng hội nghị, v.v ... Một số người thuê thích tự mua sắm nội thất trong khi những người thuê khác sẽ yêu cầu dịch vụ thuê nội thất và đồng ý tăng thêm chi phí.

Lưu ý nhỏ rằng một người thuê nhà tự mua sắm nội thất thì có khả năng ở lại lâu hơn để thu hồi đủ chi phí.

7. Giá thuê không nội thất và có nội thất

Thông thường, Chủ đầu tư sẽ gợi ý Nhà đầu tư về việc mua kèm gói nội thất để gia tăng lợi nhuận cho thuê (tất nhiên chi phí sẽ tăng thêm).

Nhưng ở đây, bạn nên nắm bắt thế này: tiền thuê nội thất không phải là vĩnh viễn và chỉ duy trì trong một thời gian cố định vì phải tính chi phí khấu hao (thường là 05 năm). Ví dụ như vậy, nếu giá thuê là 50 USD mỗi mét vuông và thuê nội thất là 30 USD mỗi mét vuông, người thuê sẽ trả 80 USD mỗi mét vuông (960 USD mỗi mét vuông mỗi năm).

shop-midtown-3

Nếu giá bán bình thường là 6.000 USD mỗi mét vuông (trong đó người thuê đã tự mình thực nội thất), Chủ đầu tư có thể cố gắng bán bất động sản được trang bị nội thất với giá 9.000 USD mỗi mét vuông hứa hẹn lợi nhuận cao hơn 11%. Trong khi điều này nghe có vẻ hấp dẫn, giá thuê nội thất sẽ ngưng lại sau 5 năm giảm tỷ lệ hoàn vốn xuống còn 6,7%.

8. Cơ cấu hợp đồng thuê

Bất động sản thương mại cho thuê có yêu cầu rất khác so với nhà ở. Hợp đồng thường có cấu trúc như 3 + 3 + 3 hoặc 5 + 5 + 5: có nghĩa là hợp đồng thuê 9 năm (hoặc 15 năm) với giá thuê sẽ tăng sau mỗi 3 năm (hoặc 5 năm).

Lưu ý là, tuy là sẽ bị phạt nếu vi phạm thời gian thuê trong hợp đồng, người thuê nhà vẫn có thể bỏ hợp đồng bất cứ lúc nào. Trước khi đầu tư, nhà đầu tư phải hiểu rõ nội dung trong các hợp đồng cho thuê và các rủi ro có liên quan. Nói chung, thời gian khóa càng lâu thì càng tốt cho nhà đầu tư.

9. Tiền đặt cọc bảo đảm

Tiền đặt cọc bảo đảm trong các tài sản thương mại từ 10 đến 12 tháng. Hãy cẩn thận khi người thuê chỉ yêu cầu 6 tháng hoặc ít hơn vì điều đó có nghĩa là họ có thể có một dự định ngắn hạn hoặc có vấn đề về dòng tiền. Các công ty khởi nghiệp thường có xu hướng yêu cầu các khoản tiền gửi nhỏ hơn và khóa ngắn hơn 

10. Đa dạng hóa số lượng bất động sản thương mại

Ai cũng đã nghe nói rằng, đa dạng hóa số lượng bất động sản sẽ làm giảm rủi ro. Điều này đặc biệt đúng trong bất động sản thương mại. Nếu bạn đầu tư tất cả tiền tiết kiệm vào một tài sản, bạn đang tự đặt mình vào rủi ro cao. Trong trường hợp người thuê bỏ hợp đồng, tiền thuê sẽ mất đi trong khi các phí bảo trì, thuế bất động sản, vv sẽ phải được thanh toán.

Đầu tư vào nhiều bất động sản trên khắp các thành phố sẽ làm giảm thu nhập nhưng sẽ giảm rủi ro.

Nguồn: https://economictimes.indiatimes.com

The Antonia ngay mặt tiền “vàng” cung đường Nguyễn Lương Bằng có gì đặc biệt ?

Có gì đặc biệt tại dự án mới nhất The Antonia của Phú Mỹ Hưng ngay mặt tiền “vàng” cung đường Nguyễn Lương Bằng Antonia là dự án có lịch thanh toán vô cùng hấp dẫn khi trong 9 tháng đầu chỉ thanh toán có 20%, các kỳ thanh toán rất nhẹ chỉ 3%/ 1 kỳ, và đến kỳ cuối cùng nhận nhà thì khách ...

Hình ảnh bàn giao dự án Midtown THE SYMPHONY (M6)

THE SYMPHONY: NHẬN NHÀ THÁNG MƯỜI – RỘN RÀNG TIẾNG CƯỜI 2019 được đánh giá là một năm có rất nhiều dấu ấn mang tên PHÚ MỸ HƯNG MIDTOWN của chủ đầu tư. Đầu năm hào hứng với sự kiện ra mắt dự án “đỉnh cao” của khu phức hợp - #ThePeak. Giữa năm rộn ràng bàn giao hợp phần đầu tiên The Grande. ...

Tiện ích dự án The Ascentia Phu My Hung

Tiện ích dự án The Ascentia Phu My Hung Trong tháng 9/2019, Phú Mỹ Hưng đã cho ra mắt và khai trương căn hộ mẫu dự án mới thuộc khu Nam Viên, tọa lạc trên đường Nguyễn Lương Bằng – The Ascentia Phu My Hung. Dù chỉ là sự kiện “chào sân”, nhưng phản hồi ban đầu từ thị trường khá tích cực khi có ...

Sức hút từ The Ascentia với lợi thế Căn hộ mặt tiền

Sức hút từ The Ascentia Phu My Hung với lợi thế Căn hộ mặt tiền Nhiều chuyên gia BĐS lâu năm cho hay, xưa nay căn hộ mặt phố được xem là từ khóa đặc biệt khiến người mua căn hộ "xuống tiền" nhanh hơn vì các ưu điểm: thuận tiện và sức tăng giá lớn. Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị ...
Xem tất cả Xem thêm
Copyright © 2016 - All Rights Reserved. Design by Thiết kế web BĐS https://Zland.vn
Nhận báo giá gốc
Họ và tên *
Số điện thoại
+
HOTLINE